Arts. 9º, III, 59 e 62
Despejo por falta de pagamento
É o caso mais comum. Pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso, e o inquilino é citado para pagar ou desocupar.
Contrato sem garantia: a lei admite liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução (art. 59, §1º, IX).
Arts. 46 e 47
Fim do contrato (denúncia)
Contratos escritos de 30 meses ou mais permitem a retomada ao fim do prazo, ou por notificação com 30 dias se o contrato já estiver prorrogado. Nos contratos mais curtos, as hipóteses de retomada são mais restritas.
O prazo do contrato define a estratégia. Vale conferir antes de notificar.
Art. 47, III
Retomada para uso próprio
O proprietário pode pedir o imóvel para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para residência de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio.
Exige pedido sincero. Usar o imóvel para outro fim gera responsabilidade.
Art. 9º, II
Infração contratual
Sublocação ou cessão sem autorização, mudança de destinação, danos ao imóvel ou perturbação grave dos vizinhos autorizam o despejo.
Fotos, vistorias e reclamações do condomínio são as provas centrais.
Art. 59, §1º, III
Locação para temporada
Quando o prazo da temporada (até 90 dias) termina e o ocupante permanece, a lei admite liminar se a ação for proposta em até 30 dias do fim do prazo.
Importante para quem aluga por temporada, inclusive por plataformas.
CC, arts. 581–582
Imóvel emprestado (comodato)
Quem mora “de favor” não é inquilino. O caminho é notificar e, se a pessoa não sair, ajuizar a reintegração de posse, que não é ação de despejo.
Depois da notificação, o ocupante pode ser condenado a pagar aluguel pelo tempo em que permanecer.
Arts. 9º, III, 59 e 62
Falta de pagamento
Vale para loja, sala, galpão ou ponto. É possível cumular com a cobrança e, quando houver fiador ou seguro, executar a garantia em paralelo.
Contrato sem garantia: liminar em 15 dias, mediante caução (art. 59, §1º, IX).
Arts. 56, 57 e 59, §1º, VIII
Fim do prazo contratual
Terminado o prazo, o locador pode retomar o imóvel. Com o contrato por prazo indeterminado, basta notificar com 30 dias de antecedência.
Atenção ao relógio: para ter direito à liminar, a ação deve ser proposta em até 30 dias do fim do contrato ou da notificação.
Arts. 51, 52 e 72
Renovatória: defesa do locador
Com contratos escritos que somam 5 anos, o inquilino pode pedir a renovação. O locador tem defesas próprias, como uso próprio, obras exigidas pelo Poder Público, proposta melhor de terceiro e aluguel fora de mercado.
Quem se organiza antes do prazo da renovatória negocia em posição melhor.
Art. 9º, II
Infração contratual
Mudança de atividade, sublocação ou cessão do ponto sem anuência, obras não autorizadas e falta de alvarás ou seguros previstos no contrato.
Contratos comerciais costumam ter cláusulas específicas. A prova é documental.
Arts. 62 e 63
Cobrança e garantias
Aluguéis, multa contratual, encargos e reparos podem ser cobrados do locatário, do fiador (inclusive sócios) ou da seguradora, conforme a garantia prevista no contrato.
Fiador pessoa física de empresa costuma ser o caminho mais rápido para receber.
Art. 66
Imóvel abandonado
Se o locatário abandona o imóvel durante a ação, o locador pode ser imitido na posse. Fora do processo, entrar por conta própria traz risco.
Nunca troque a fechadura nem retire bens sem orientação. Veja os erros abaixo.
